NIEUWSBRIEF    22         Communicatie Platform Zeebad (CPZ)   7 november  2025

Compromis Sabewa WOZ aanslagen belastingjaren 2024 en 2025 (waardepeildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024)

Beste eigenaren,

Op 12 maart 2025 hebben wij jullie het laatst geïnformeerd over de stand van zaken voor wat betreft de WOZ aanslagen 2024 en 2025. Wat in eerste aanleg leek op een snel traject met een (hopelijk) mooie uitkomst in het verschiet is helaas (weer) een taai traject gebleken. In onze laatste nieuwsbrief sloten wij af met de (ijdele) hoop dat we eind april van dit jaar herziene aanslagen WOZ tegemoet konden zien.

Na 8 maanden met de nodige overlegronden is er een akkoord voor de jaren 2024 en 2025. Ondanks dat het lang heeft geduurd en veel overleg zijn wij blij dat we deze kwestie deze keer minnelijk hebben kunnen oplossen.

Uiteraard betreft het een compromis. Ik zal in het kort trachten uit te leggen wat de strekking is van het compromis voor de jaren 2024 en 2025. Beide jaren zijn verschillend in ieder geval voor de eigenaren van de lodges voor de bunker (allemaal gerenoveerd per ultimo 2024). Uitgangspunten voor het overleg en het compromis is de door ons gevoerde gerechtelijke procedure in 2024 en de daarin vastgestelde WOZ waarde en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten.

Lodges voor de bunker:

Voor het belastingjaar 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023) hebben we uiteindelijk de waarde welke is vastgesteld voor 2023 als uitgangspunt kunnen nemen. De wet zegt dat in het geval er in de loop van een belastingjaar verbeteringen hebben plaatsgevonden aan de woning je niet dient uit te gaan van de waardepeildatum (1 januari 2023) maar van de waarde aan het begin van het kalenderjaar (1 januari 2024) waarvoor de waarde is vastgesteld.

In 2024 zijn de meeste lodges gerenoveerd en zijn de laatste renovaties in 2024 afgerond. De WOZ waarde voor het belastingjaar 2023 is als uitgangspunt genomen met als compromis een opslag voor een waardeontwikkeling van de grond. Voor deze opslag is het rapport van de NVM 2024 over de Nederlandse markt voor recreatiewoningen als uitgangspunt genomen. In Zeeland bedroeg de stijging van de verkoopprijzen over 2024 20%. Op dit percentage hebben we nog een een afslag kunnen realiseren van afgerond 5%.  

Voor het belastingjaar 2025, met waarde peildatum 1 januari 2024 zal op basis van de wet de waarde begin 2025 als uitgangspunt moeten worden genomen. Per deze datum zijn alle lodges voor de bunker gerenoveerd en zijn dus weer de verkoopwaarden en referentiepanden van belang voor het bepalen van de WOZ waarde. Ondanks dat we de argumentatie van de renovatie en het rottingsproces niet meer in stelling kunnen brengen hebben alsnog een aardige afslag weten te realiseren voor alle eigenaren van de lodges voor de bunker.

Lodges na de bunker:

Voor de eigenaren van de lodges na de bunker zal de gecorrigeerde WOZ waarde voor het belastingjaar 2023 blijven gelden tot het moment dat de renovatie daar is afgerond. De heffingsambtenaar van Sabewa is inmiddels geïnformeerd over de inhoud van de brief van Landal waarin de eigenaren zijn geïnformeerd over de aanvang van het renovatietraject waarschijnlijk medio 2026.

Inmiddels is Sabewa al overgaan tot het sturen van correctiebrieven voor de belastingjaren 2024 en 2025. Uiteraard zullen deze brieven opvolging krijgen door middel van herziene aanslagen en teruggaves. Zoals bij de vorige jaren ligt voor de eigenaren het grootste financiële belang bij de inkomstenbelasting. Wij adviseren u derhalve, voorzover u al een aangifte inkomstenbelasting heeft gedaan, zodra u de brief heeft ontvangen voor de gecorrigeerde WOZ waarde voor het belastingjaar 2024 om of: – een aanvulling op uw aangifte te doen – als u de aangifte nog moet indienen deze in te dienen met de gecorrigeerde WOZ waarde – indien uw definitieve aanslag inkomstenbelasting 2024 reeds is opgelegd en de zes weken termijn voor bezwaar is nog niet verstreken zo snel mogelijk een bezwaarschrift in te dienen met de gecorrigeerde WOZ waarde  – indien uw definitieve aanslag inkomstenbelasting 2024 reeds is opgelegd en de zes weken voor bezwaar is wel verstreken alsnog zo snel mogelijk een verzoek om ambtshalve vermindering voor dit jaar in te dienen.

Uw brief zou heel eenvoudig kunnen zijn: 
Geachte heer/mevrouw, 
Bijgaand treft u aan een herziene WOZ beschikking van Sabewa van mijn onroerende zaak ………….gelegen te Breskens. Gebleken is dat de WOZ destijds veel te hoog is vastgesteld. Ik wil u vriendelijk verzoeken om de door mij ingediende aangifte te herzien met de waarde zoals vermeld in deze herziene WOZ beschikking. 
Hoogachtend,

Indien u niet akkoord gaat met dit compromis dan staat het uiteraard vrij om zelf nog verder bezwaar dan wel beroep aan te tekenen.

Tot slot. Dit traject heeft wederom veel bloed, zweet en tranen gekost van ons bestuurslid. Ons bestuurslid is professionele belastingadviseur met een eigen praktijk. Zonder zijn belangeloze inzet zou dit resultaat door ons niet bereikt zijn voor de eigenaren. Deze professionele inzet heeft u als eigenaar waarschijnlijk een mooi bedrag opgeleverd. Wij willen derhalve een ernstig beroep op u doen om per lodge/eigenaar een bedrag te betalen van € 75 exclusief BTW.

Wij verzoeken u, als u hier gevolg aan geeft een mail te sturen naar CPZ met daarbij uw naam en adres zodat de onderneming van ons bestuurslid u een factuur kan sturen.

Tot zover deze update.
Namens het CPZ bestuur Paul de Bie

NIEUWSBRIEF  21       Communicatie Platform Zeebad (CPZ)     23 september 2025   

Beste eigenaren lodge(s) Zeebad,

Deze Nieuwsbrief is vooral bestemd voor de NIET verhurende eigenaren.

Op 12 september hebben wij onze leden geinformeerd over het geen onderhoud meer aanbieden vanuit Roompot/Landal.

Een directiebesluit van Roompot/Landal. De ZVU heeft begrip getoond voor deze vervelende situatie en heeft de CPZ een voorstel gedaan. De CPZ is content met dit voorstel en is het nu aan de eigenaren zelf om een beslissing te nemen ofdat ze een contract/abonnement willen aangaan met de ZVU.

Wat houdt het in:

• Eigenaren melden zichzelf bij de ZVU en kan via deze link:  https://www.zvu.nl/servicebalie/aanmeldingsformulieren/
• Keuze uit Comfort en Comfort Plus.
• Kosten Comfort: € 168,58 incl btw.
• Kosten Comfort Plus: € 240,89 incl.btw
• Bij Comfort Plus zijn storingen inbegrepen ook in de weekenden.
• Bij Comfort zijn storingen niet inbegrepen en zijn de bijkomende kosten:

Voorrijkosten € 96,24 incl. btw, Arbeidsloon € 100,36 incl. btw. In het weekend komt daar nog     € 42,90 incl btw bij. De kosten van onderdelen die vervangen worden ook in rekening gebracht.

• Na het 12^e levensjaar van de cv kan er geen Comfort Plus abonnement meer worden afgesloten. Automatisch gaat dan het abonnement over naar Comfort.
• ZVU comminiceert met de Eigenaren over datum van onderhoud. De eigenaar zal dan aanwezig zijn of zorgt voor afgevaardige die dan aanwezig is. Of er is een sleutel bij de receptie.

Vriendelijke groet, CPZ.

NIEUWSBRIEF  20       Communicatie Platform Zeebad (CPZ)     12 september 2025   

Beste eigenaren lodge(s) Zeebad,

Op 22 augustus jl. heeft CPZ een onderhoud gehad net ZVU en Roompot betreffende onderhoud cv-

installatie tbv lodges van NIET verhurende eigenaren.

Ondertussen heeft Roompot eenieder laten weten om geen onderhoud meer in de lodges bij ‘niet verhurende eigenaren’ aan te bieden.

Zoals gezegd ging het onderhoud in dit geval over onderhoud cv. Maar er zijn meer onderdelen waar Roompot van zegt “zoek het maar uit”! Daar komen we later op terug.

De ZVU had meer begrip voor de situatie en zal eind september een voorstel ter goedkeuring aan CPZ aanbieden.

In het voorstel zullen een aantal “spelregels” staan en kosten.

Sowieso gaat er dit jaar (2025) door de ZVU geen onderhoud meer gepleegd worden.

CPZ zal na het voorstel van ZVU de leden informeren.

Een andere firma kunnen wij (CPZ) niet aanbevelen. CPZ heeft heel Zeeuws-Vlaanderen, en zelfs daarbuiten, aan installateurs benaderd.

Er zijn wel installateurs die onderhoud willen uitvoeren maar bij storingen komen ze niet en sommige willen wel komen maar niet in weekenden.

Voor de CPZ een reden om deze bedrijven niet voor te stellen.

Als eigenaren dit geen probleem vinden kunnen ze zelf een installateur uit de regio bellen.

De ZVU is eigenlijk de enige optie.

Wordt vervolgd.

Vriendelijke groet, CPZ.

Nieuwsbrief 19 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 07 Juni 2025

Beste leden van CPZ.

Na diverse vergaderingen met Roompot/Landal willen wij jullie op de hoogte brengen van de uitkomsten hiervan.

We gebruiken hiervoor de nieuwsbrief van 7 januari 2025 met de resultaten en nieuwe punten.

–          Nieuw hoofd asset en development team

De eerdere info die wij hadden gekregen over een nieuw contactpersoon is niet meer aan de orde. Belinde Bakker, ons contactpersoon directie tot op heden, gaat Roompot/Landal per 1 augustus alweer verlaten.

Haar vervanger Doris Slegtenhorst zal haar taken ‘gedeeltelijk’ overnemen.

–          Planning fase “na de bunker”.

De herstelwerkzaamheden op het park Callantsoog verlopen naar tevredenheid volgens de eigenaren van dat park. De 1^e 4 lodges zijn vorige week opgeleverd. De planning loop daar tot half mei 2026.

Roompot/Landal geeft aan, dat met de ervaringen en organisatie van Callantsoog, een start van de 75 lodges in Breskens zal gemaakt kunnen worden in 4^e kwartaal 2025 in Breskens.

CPZ vindt dit ambitieus. Tijd zal het leren.

Daarbij komt dat het nieuwe hoofd development zich waarschijnlijk nog zal willen “inlezen”.

–          Aannemer “na de bunker”.

Geen nieuwe bijzonderheden tov vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025.

• Organisatie herstelwerkzaamheden “na de bunker”.                  Geen nieuwe bijzonderheden tov vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025

–          Inventarisering drainage “na de bunker”. Adviseur en Aannemer.

Er is een start inspectie gemaakt betreffende de afvoeren hwa’s en drainage tpv de 75 lodges “na de bunker”. Op 12 juni a.s. zal een gespecialiseerd bedrijf met camera’s de leidingen controleren. Rapportages volgen.

–          Informeren eigenaren “na de bunker”.

Roompot/Landal heeft alle eigenaren “na de bunker” geïnformeerd betreffende de herstelwerkzaamheden.

–          Aanvulling rapportage bergingen “na de bunker” door Limuco.

“Na de bunker” zijn de bergingen door Limuco geïnspecteerd. Het betreft hier een 2-tal types bergingen.

Eén met vloer van betontegels en één met een vloer van stalen liggers en houten vloer. Resultaat is dat er geen schades zijn geconstateerd bij beide types.

–          Garanties

Roompot/Landal heeft nog steeds geen reactie gegeven op de vraag van CPZ betreffende de garanties. Gezien de omvang van de herstelwerkzaamheden heeft CPZ een garantie gevraagd van 10 jaar op de herstelwerkzaamheden.

–          Asfaltering + wegen/paden

• Afschot

De extra kolkputten zijn geplaatst.

o   Belijning noord- uitgang

CPZ heeft aangegeven dat de belijningen ter plaatse van de uitgang aan de Noordzijde van het park onduidelijk is. Haaientanden staan op zeer onlogische plaats.

Roompot/Landal geeft aan hieraan geen aanpassingen meer zal laten uitvoeren.

o   De te smalle weg aan de zuidkant, Kanteel

De nu ingestelde éénrichtingsweg werkt niet. Huurders/eigenaren snappen dit niet en er zal niet langzamer worden gereden. CPZ geeft wederom aan om de kavels langs deze weg te voorzien van erfafscheidingen, in de vorm van een lage haag.

Roompot/Landal gaat nu de betreffende eigenaren benaderen en een voorstel doen tot het kosteloos plaatsen van haagjes.

Hierdoor kan er weer 2 richtingen worden gereden en zal daardoor de snelheid verminderen.

o   Wandelpaden

Het schelpenpad is vanaf Kanteel tot aan de brug naar Scheldevest vervangen door gele betonplaten. (zie hieronder)

–          Straatverlichting met betrekking tot de oude lantaarns

CPZ heeft voorstel gemaakt voor het vervangen en nieuw te plaatsen lantaarns.

Landal/Roompot heeft dit goedgekeurd en dit zal gefaseerd uit worden gevoerd i.v.m. budgetten.

Dit jaar (2025) na de zomer zullen er 20 stuks (budget 2024 en 2025) nieuw geplaatst worden op de meest donkere plaatsen.

–          Uitbaggeren

Uiteindelijk is er na vele onderzoeken en afwegingen gekozen voor ECO baggeren.

Wat is ECO baggeren?

Intensieve vorming van algen en slib, watervertroebeling maar ook zuurstofdepletie behoren tot de meest voorkomende problemen bij natuurvijvers en

recreatieplassen en watergangen. Dit is o.a. terug te voeren op te hoge voedingsstofgehalten in het water en is een aanduiding voor een niet optimaal werkende voedingsstoffen recycling in het water. Eco-baggeren ondersteunt deze kringlopen en bevorderen de groei van planten en het afbreken van slib en stabiliseren zo de ecologische balans in het water door onder anderen de onderstaande punten:

• Verminderen van rottingsprocessen in de sliblaag voorkomen het oplossen van voedingsstoffen in het waterlichaam.
• Bevorderen de groei van waterplanten, die met algen strijden om  voedingsstoffen op te nemen.
• Verminderen de groei van algen door een gering aanbod van voedingsstoffen in het water. De slibafbraak wordt hierdoor bevorderd.

Waterkwaliteitsproblemen

De sliblaag zorgt in de zomermaanden vaak voor troebel water, draadalgen, slechte groei van waterplanten en/of een laag eendenkroos op het wateroppervlak. Nieuwe vijvers kunnen hier ook last van hebben en dan worden het ‘opstartproblemen’ genoemd. Zowel bij oude als bij jongere watergangen of vijvers is er dan sprake van een onbalans in het watersysteem. Met behulp van regeneratieve micro-organismen en een uitgekiend behandelplan kunnen problemen voorkomen of verholpen worden. Deze zorgen namelijk voor een effectieve afbraak van de sliblaag op de bodem, het stimuleren van plantengroei en zorgt voor helderder water.

Werking watersysteem

Een gezond watersysteem heeft een balans in voedingsstoffen, micro-organismen, algen, insecten, waterplanten en (water)dieren. De piramidevorm in de onderstaande afbeelding geeft aan dat de kleinste organismen de grootste biomassa horen te vormen en daarbij de grootste biodiversiteit hebben. In veel watersystemen raakt deze piramide uit balans door voedselrijkdom. Er komen alleen maar voedingsstoffen bij, maar er kunnen onvoldoende voedingsstoffen afgebroken worden. Deze voedingsstoffen zorgen dan voor een onbalans in het watersysteem.

Vijveronderhoud

De meest natuurlijke manier om voedingsstoffen uit een vijver of waterpartij te halen (en deze dus in een natuurlijke balans te houden), is door middel van waterplantenonderhoud. De waterplanten nemen de voedingsstoffen op uit het water en de waterbodem. Door waterplanten periodiek te verwijderen zal ook voedselrijkdom beperkt worden, dit voorkomt waterkwaliteitsproblemen. Bij veel vijvers of watergangen zijn bestaande onderhoudsmethoden vaak niet voldoende om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen. Toevoeging van regeneratieve micro-organismen en een behandelplan op maat kunnen deze problemen voorkomen of verhelpen, dit noemen we Eco-baggeren.

–          Sandee/hovenier

Geen nieuwe bijzonderheden t.o.v.vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025.

–          Digitale bemetering.

Met de digitalisering van de energiemeters is een start gemaakt. Eigenaren worden geïnformeerd over het moment van uitvoering.

De installatiewerkzaamheden zullen medio half juni gereed zijn. Alle eigenaren zullen geïnformeerd worden hoe de app te installeren zodat op elk moment de standen kunnen worden afgelezen.

–          Posities bloembakken + inhoud bakken

Sommige losse bloembakken op het park zijn herplaats. CPZ vindt dit nog steeds niet praktisch. De technische dienst zal nogmaals kritisch voor een herschikking zorgen en tevens de inhoud van de plantenbakken o.l.v. Sandee aanpassen.

–          Rattenbestrijding

De overlast van ratten blijven melden! Roompot/Landal zal geen nota’s meer versturen naar eigenaren ten behoeve van de rattenbestrijding. Dit is altijd voor rekening van Roompot/Landal. Eventuele nota’s welke toch betaald zijn door eigenaren gelieve dit te melden bij Eigenarenservice zodat deze gecrediteerd kunnen worden.

–          Schoonmaakcontroles

Geen nieuwe bijzonderheden t.o.v. de vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025.

–          Grijze lodges incl. bergingen

De grijze lodges en bergingen welke niet met de juiste verf zijn geschilderd zijn ondertussen opnieuw geschilderd. Om een goede verf-dekking te verkrijgen moeten de lodges en bergingen 2x geschilderd worden. Nog voor de zomer zal de 2^e verflaag alsnog worden aangebracht.

–          Houtwerk tpv lodges en bergingen “na de bunker”

Het houtwerk van de lodges en bergingen welke blank gelakt zijn zullen behandeld moeten worden. Omdat bij vele het houtwerk “verweerd” is zal er verfadvies opgevraagd moeten worden.

Roompot/Landal zal hier zorg voordragen zodat tijdens de herstelwerkzaamheden van de lodges en bergingen “na de bunker” deze werkzaamheden direct meegenomen kunnen worden.

Kosten voor het schilderwerk zal wel voor rekeningen van de eigenaren komen wat dan ook logisch is.

–          Knotwilgen langs de waterkant.

De knotwilgen langs de waterkant worden zoals eerder is aangegeven bij een onderhoudscontract tuin geknot door Sandee. Bij geen contract is het de verantwoording van de eigenaren. Bij achterstallig onderhoud krijgen de eigenaren een brief van Roompot/Landal om de wilgen alsnog te knotten. Gebeurd het dan niet, dan zal het op kosten van de eigenaren uitgevoerd worden door Sandee.

–          CV-Onderhoud in de lodges

In vorige nieuwsbrief gaven we een alternatief voor onderhoud Centrale Verwarming bij niet verhurende eigenaren. Het toen benoemde bedrijf heeft zich helaas teruggetrokken.

Roompot/Landal zal contact opnemen met ZVU met het verzoek om hiervoor een oplossing aan te dragen.

–          WOZ.

Over de WOZ-hoogtes voor 2024 en 2025 is de CPZ nog in onderhandeling. Zodra er nieuws is zullen we dit direct communiceren met de eigenaren.

Groet,

CPZ bestuur cpzeebad@gmail.com

NIEUWSBRIEF  18        Communicatie Platform Zeebad (CPZ)     15 maart 2025

Beste eigenaren,

Zoals jullie reeds hebben gehoord en/of gezien is restaurant De Afslag gesloten.

De eigenaar heeft nieuwe plannen en heeft een vergunning aangevraagd voor o.a. 14 recreatiewoningen.

Ook komt er een herschikking van de midgetgolfbaan.

Hieronder een impressie van het reeds goedgekeurde plan.

Willen jullie meer weten, kopieer onderstaande link in uw browser.

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-104661.html?utm_campaign=20250313&utm_source=attenderingsmakelaar&utm_medium=email&utm_term=gemeente_sluis&utm_content=over_uw_buurt

Met vriendelijke groet.

Bestuur CPZ.

NIEUWSBRIEF  17       Communicatie Platform Zeebad (CPZ)     12 maart 2025

Update overleg Sabewa WOZ aanslagen belastingjaren 2024 en 2025 (waardepeildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024)

Beste eigenaren,

Inmiddels is het ons gelukt om contact te krijgen met de aanslagregelaar bij Sabewa die destijds betrokken was namens Sabewa bij onze gerechtelijke procedure.

Hij gaf aan dat er fouten waren gemaakt en dat Sabewa de WOZ aanslagen voor de belastingjaren 2024 en 2025 voor alle lodge-eigenaren op Zeebad gaat herzien. Er was door de taxateur in kwestie geen rekening gehouden met de bijzondere situatie op ons park.
Het is helaas niet anders, maar wel fijn dat dit wordt erkend en wordt aangepast.
De aanslagregelaar gaat met mij contact opnemen om de nieuwe waarden voor de belastingjaren 2024 en 2025 (waardepeildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024 af te stemmen). Als wij hier overeenstemming hebben zal hij de correcties doorvoeren.
Voor mij zal een afspraak hierover in lijn moeten liggen met de afspraak zoals deze geldt voor de oude jaren.
Op de vraag aan de aanslagregelaar “wanneer kan ik dit overleg verwachten?” kon de aanslagregelaar geen concrete datum noemen.
Gelet op het voorgaande blijft mijn advies om ter behoud van uw rechten bezwaar aan te tekenen tegen de aanslagen WOZ voor de belastingjaren 2024 en 2025.

Tot slot heb ik de aanslagregelaar gevraagd wanneer de eigenaren de herziene WOZ aanslagen tegemoet kunnen zien voor de oude jaren. Daar heeft hij een heel concreet antwoord op gegeven: eind april 2025.

Tot zover deze update.
Namens het CPZ bestuur Paul de Bie

NIEUWSBRIEF  16       Communicatie Platform Zeebad (CPZ)     21 februari 2025

Beste eigenaren,

Het project van de WOZ aanslagen 2019 tot en met 2023 is nog niet afgerond en SABEWA bekogelt de eigenaren inmiddels met absurde WOZ aanslagen voor de belastingjaren 2024 en 2025. Ik heb daar inmiddels de nodige verontrustende mails over mogen ontvangen.

Ons advies is heel simpel. Bezwaar aantekenen tegen deze aanslagen. De motivatie daarvoor vindt u in de onderstaande mail die ik gisteren heb gestuurd naar de heer Fabry van Sabewa. Hij is de juridische medewerker. 

Deze tekst uit de mail kunt u vooralsnog  gebruiken ter motivering van uw bezwaar: 

“Zoals u weet bestond er op 1 januari 2023 nog geen definitieve duidelijkheid over het renovatietraject van de lodges voor de bunker. Hierover is pas medio 2023 duidelijkheid ontstaan. Dit renovatietraject is pas eind december 2024 geëindigd. Over het traject van de 75 lodges na de bunker bestaat tot op de dag van vandaag nog geen enkele zekerheid wanneer dit een aanvang zal gaan nemen”. Aan te vullen met deze tekst: “Ik verzoek u derhalve voor de WOZ waarde belastingjaar 2024 aansluiting te zoeken bij de WOZ waarde van het belastingjaar 2023”. 

Dezelfde motivering kunt u gebruiken voor uw bezwaar tegen de WOZ-aanslag voor het belastingjaar 2025.

Vandaag heb ik een kopie van deze mail gestuurd naar de heer Mark Van Puyfelik  (dit is de heffingsambtenaar die het vorige traject onderhanden heeft gehad).

Ik heb in de mail aan de heer van Puyfelik verzocht om de bezwaarfase over te slaan. De reden hiervoor is verlies van tijd en voorkomen van frustratie. Wij hebben meer vertrouwen om deze kwestie direct te onderwerpen aan een rechtelijke toetsing in plaats van weer een traject van minimaal 1 jaar te doorlopen met Sabewa en een onbevredigend resultaat en alsnog een rechtelijke procedure. 

Nogmaals het dringende advies om sowieso bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ aanslagen voor de belastingjaren 2024 en 2025. Wellicht is het zinvol om naast de aanbevolen bezwaarprocedure van Sabewa de ambtenaren in kwestie – de heren Fabry en van Puyfelik – via e-mail uw bezwaren kenbaar te maken. Wellicht dat dit nog helpt in hun denkproces. 

Het moge duidelijk zijn dat wij deze kwestie wederom zeer serieus nemen en een gerechtelijke procedure niet uit de weg zullen gaan.

Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen. 

Met vriendelijke groeten,

Namens CPZ bestuur Paul de Bie

e-mail verstuurd naar de heer Fabry van Sabewa:

Geachte heer Fabry,

Graag wil ik onderstaande mail in herinnering brengen.

In het bijzonder de volgende passage:

Tot slot mis ik mijn brievenreeks een herziening voor het belastingjaar 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023).

Ik ontving vandaag bijgesloten brief dat ik mijn WOZ aanslag voor het belastingjaar 2025 nog in aantocht is. Op zich prima. Ik heb echter ook geen WOZ-aanslag over het belastingjaar 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023) ontvangen. Ook prima !

Tegelijkertijd met deze brief ontving ik van mijn collega bestuurder de heer …… van CPZ zijn WOZ aanslagen voor het belastingjaar 2024 en 2025, voor naar mijn idee wel hele ambitieuze WOZ waarden. Als dit een voorbode is voor de overige lodges op ons park dan kan ik de mouwen weer gaan opstropen. 

Wel vreemd dat hij ze wel heeft gekregen en ik niet. Toch ?

De WOZ-waarde van de lodge van de heer ………. voor waardepeildatum 1 januari 2023 is van een dusdanig niveau dat mijn advies is om hier bezwaar en wellicht weer beroep aan te tekenen.

Als de WOZ aanslagen voor alle eigenaren op Zeebad van vergelijkbare lodges deze WOZ waarden bevatten zal bezwaar aantekenen tegen deze aanslagen mijn advies zijn aan de overige eigenaren.

Ik zou het ten zeerste betreuren in het geval dit een bewuste afslag is die Sabewa heeft genomen. Zoals u weet bestond er op 1 januari 2023 nog geen definitieve duidelijkheid over het renovatie traject van de lodges voor de bunker. Hierover is pas medio 2023 duidelijkheid ontstaan. Dit renovatie traject is pas eind december 2024 geëindigd. Over het traject van de 75 lodges na de bunker bestaat tot op de dag van vandaag nog geen enkele zekerheid wanneer dit een aanvang zal gaan nemen. 

De vorige actie van de gemeente Sluis verdiende op zijn zachts gezegd niet de schoonheidsprijs om eigenaren te dwingen om via een gerechtelijke procedure een faire uitkomst voor deze zeer vervelende kwestie te bevechten. Zoals u weet zal ik niet aarzelen om deze weg weer te gaan bewandelen. 

Overigens is mijn advies voor de WOZ waarde van het belastingjaar 2025 idem dito.

Ik hoop dat u mijn mail serieus neemt en deze met de hoogste prioriteit zal gaan beantwoorden. 

Nogmaals het vorige traject verdiende zeker geen schoonheidsprijs van de gemeente Sluis. Ik geef de gemeente een herkansing. Mocht ik niet de aandacht krijgen voor deze kwestie die ik verwacht zal ik zeker niet aarzelen om andere podia te gaan zoeken om de gewenste aandacht voor deze kwestie te vragen.

Tot slot graag een concreet antwoord op wederom mijn eerder gestelde vraag aan u wanneer de eigenaren de gecorrigeerde aanslagen over de belastingjaren 2019 tot en met 2023 tegemoet kunnen zien.

Ik vind het niet chic om de eigenaren al wel te bekogelen met schrikbarende veel te hoge WOZ aanslagen en de gecorrigeerde aanslagen achter te houden. Het zou de gemeente gesierd hebben dit andersom te doen.

Met vriendelijke groeten,

Drs P.A.A.E. de Bie

NIEUWSBRIEF  15       Communicatie Platform Zeebad (CPZ)     07 Januari 2025

Beste leden van CPZ.

Allereerst wensen wij jullie allemaal heel veel gezondheid.

Nu in het nieuwe jaar willen wij, CPZ, de eigenaren op de hoogte brengen over de lopende zaken waarover wij in gesprek zijn met Roompot.

Dit is niet een soepel lopend proces, ook vanwege het samengaan van Landal en Roompot.

Twee keer hebben wij gesproken met Hoofd ontwikkeling Landal GreenParks & Roompot, Belinde Bakker. Begin januari zal een intern gesprek plaatsvinden tussen haar en de medewerkers van Landal/Roompot betreffende openstaande actiepunten Zeebad.

Middels deze nieuwsbrief willen wij jullie op de hoogte brengen over alle bespreekpunten CPZ- Landal/Roompot.

• Nieuw hoofd asset en development team

Deze zal op korte termijn worden aangesteld en zal ons contactpersoon worden voor de toekomst.

• Planning fase “na de bunker”.

De herstelwerkzaamheden op het park Callantsoog, met vergelijkbare lodges, worden als eerste aangepakt. Rapporten t.b.v. uitvoering zijn uitgewerkt en de aannemer zal z.s.m. in Callantsoog Januari 2025 starten. Daarna zal een start gemaakt worden voor de laatste 75 lodges “na de bunker”. Een ambitieuze planning vanuit Landal/Roompot zal dat 3^e kwartaal 2025 worden.

CPZ verwacht 4^e kwartaal.

• Aannemer “na de bunker”.

Landal/Roompot heeft de beslissing genomen om de herstelwerkzaamheden niet meer door Maat te laten uitvoeren. CPZ is hier zeer content over gezien de ervaringen met Maat. Zoals het er nu naar uitziet zal dat Bouwbedrijf Cnstrct zijn.

• Organisatie herstelwerkzaamheden “na de bunker”.

De organisatie zal nog volledig moeten worden opgezet en CPZ zal hier bij betrokken blijven.

• Inventarisering drainage “na de bunker”. Adviseur en Aannemer.
• T.b.v. de laatste 75 lodges “na de bunker” zal een inventarisatie gemaakt worden door een adviesbureau betreffende de waterhuishouding en dan met name. de drainage. Vervolgens zal een “infra” aannemer deze werkzaamheden gaan uitvoeren.

• Informeren eigenaren “na de bunker”.

Roompot/Landal heeft toegezegd nog in 2024 eigenaren “na de bunker” te informeren over planning etc. Dit is helaas nog niet gebeurd maar zal hoogstwaarschijnlijk na het interne overleg plaatsvinden.  

• Aanvulling rapportage bergingen “na de bunker” door Limuco.

“Na de bunker” zijn toch bergingen, tot tegenstelling wat Maat had aangegeven, met houten vloeren. CPZ heeft aangedrongen om deze bergingen toe te voegen in de rapporten van Limuco. Tot op heden is hier nog geen opdracht gegeven aan Limuco.

• Garanties

CPZ heeft Landal/Roompot gevraagd om een nieuwe garantie op de constructie te verstrekken aan de eigenaren. Landal/Roompot heeft dit nog in beraad.

• Asfaltering
  • Afschot

Op sommige plaatsen is ter plaatse van het nieuwe asfalt het afschot niet op de juiste manier aangebracht. Ter plaatse van de plasvorming bij dit asfalt zullen extra kolkputten worden geplaatst. Toezeggingen van Landal/Roompot is dat de plaatsing hiervan begin Januari 2025 zullen plaatsvinden.

• Belijning noord uitgang

Ter plaatse van de uitgang aan de Noordzijde van het park zullen bij de overgang naar de openbare weg doorgetrokken belijning en haaientanden worden aangebracht.

• De te smalle weg aan de zuidkant, Kanteel

Deze weg is te smal, voorstel Landal/Roompot is om extra verkeersborden te plaatsen en eenrichtingsverkeer in te stellen.

Of dit het probleem oplost is nog maar te bezien. Wie gaat handhaven?

Een alternatief is om op de plaatsen waar geen erfafscheiding bij de kavels aanwezig is, wel erfscheiding te plaatsen. Dat kan door eenvoudige struiken. TD Zeebad zal benodigde m1 erfscheiding in beeld brengen.

Het probleem doet zich in principe alleen voor daar waar geen afscheidingen langs de kavel aanwezig zijn. Is gelukkig beperkt.

Daar worden de tuinen beschadigd door uitwijkend verkeer.

Smalle wegen hebben het voordeel dat daar niet snel te hard zal worden gereden.

Bij eenrichtingsverkeer zal harder gereden worden.

Landal/Roompot zal op korte termijn standpunt innemen.

• Wandelpaden

De wandelpaden. Nu van schelpen, worden begin 2025 geel geasfalteerd.

Landal/Roompot heeft besloten om dit in uitvoering te nemen alleen niet alle paden.  Welke wel en welke niet is onduidelijk. CPZ heeft opheldering gevraagd.

• Straatverlichting mn de oude lantaarns

Landal/Roompot heeft niet het budget om alle oude lantaarns te vervangen in 2025 waar dit eerder wel het geval was.

CPZ zal begin Januari op verzoek van Landal/Roompot de straatverlichting in beeld brengen en de wensen kenbaar maken.

• Uitbaggeren

Al jaren is er discussie over het baggerwerk van de waterpartijen. Discussie vooral over wie dat zal moeten uitvoeren.

Hierover is nu al geruime tijd duidelijkheid en de verplichting ligt bij Landal/Roompot.

Landal/Roompot heeft al gesprekken met de uitvoerende aannemer. Tot op heden is er nog geen terugkoppeling naar CPZ.

• Sandee/hovenier

Over de hovenierswerkzaamheden zijn veel klachten. CPZ heeft herhaaldelijk gevraagd aan Landal/Roompot hierover in gesprek te gaan met Sandee. Terugkoppeling is er nooit geweest.

Cpz verwacht nu begin Januari wel een inhoudelijke reactie.

• Digitale bemetering.

CPZ heeft het voortouw genomen om de energie meters te digitaliseren.

Er is voor een aantal lodges al een proef uitgevoerd en de uitkomst hiervan is positief.

Voor de watermeters is het technisch een probleem. CPZ heeft daarom besloten om de watermeters buiten beschouwing te laten.

Het betreft dus alleen de Gas en Electra meters.

Landal/Roompot is ook enthousiast alleen de directie moet nog akkoord geven op de offertes.

Na akkoord zullen de werkzaamheden z.s.m. starten.

• Posities bloembakken + inhoud bakken

De posities van de losse bloembakken op het park zijn willekeurig geplaatst en niet praktisch.

De technische dienst zal voor een herschikking zorgen en tevens de inhoud van de plantenbakken in overleg met Sandee aanpassen.

• Rattenbestrijding

Op het park worden zo nu en dan ratten gesignaleerd. Eigenaren melden dit bij de receptie.

Landal/Roompot heeft te kennen gegeven aan CPZ dat het bestrijden van de ratten voor rekening komt van Landal/Roompot en nooit voor de eigenaren.

• Schoonmaakcontroles

De schoonmaakcontroles houden al jaren te wensen over. Nadat de schoonmaakcontrole is uitgevoerd moet een eindcontrole worden uitgevoerd. Is de lodge goed gereinigd en zijn alle ramen/deuren dicht, licht uit, ventilatie-roosters open, etc. Dit is essentieel voor de levensduur van de houten lodges.

Dit zou bijvoorbeeld eenvoudig kunnen via een checklist welke ook nog inzichtelijk zou moeten zijn voor de eigenaar. Landal zal op korte termijn met een standpunt komen.

• Grijze lodges incl. bergingen

Ter plaatse van lodges en bergingen welke hersteld zijn met een grijze kleur is een verkeerde samenstelling van de verf toegepast.  Landal/Roompot heeft aangegeven dat dit bekend is en er ondertussen de beslissing is genomen dat ongeveer 60 lodges en bergingen opnieuw geschilderd zullen worden. Dat zal dan in het voorjaar 2025 plaatsvinden bij goed weer.

• Knotwilgen langs de waterkant.

Ook dit is een al meerdere keren besproken agendapunt. Ongeveer 2 á 3 jaar na oplevering van de lodges zijn door Sandee knotwilgen geplaatst. Dit omdat de gemeente vond dat Roompot zich niet aan de afspraken had gehouden betreffende de hoeveelheid groen in het park.

De bomen zijn zonder overleg en zonder mededeling aan de eigenaren geplaatst. Op moment dat er een contract is met Sandee betreffende onderhoud tuin worden de knotwilgen geknot.

Maar wat gebeurt er met de knotwilgen waar Sandee geen onderhoud heeft? Niet alle eigenaren knotten die wilgen zelf dus groeien de knotwilgen “de hemel’ in.

Landal/Roompot heeft ondertussen CPZ bericht dat onderhoud van de knotwilgen voor rekening eigenaren is.

CPZ is het hier niet mee eens en heeft dit onderwerp wederom op de agenda gezet.

• Onderhoud in de lodges

Eind 2024 heeft Landal/Roompot eigenaren geïnformeerd dat bij NIET verhurende eigenaren geen onderhoud IN de lodge gepleegd zal worden. Wij vinden dit een heel bijzondere beslissing en CPZ heeft dit aangekaart bij de directie, die niet op de hoogte was.

CPZ heeft wel al een oplossing en heeft het Installatiebedrijf Van Looy uit IJzendijke www.vanlooy.nl bereid gevonden om het onderhoud voor CV en Airco op zich te nemen.

Voor de open haard kunnen wij dezeeuwsehaardenspecialist@info.kachels.nl aanbevelen. Eigenaren kunnen zelf contact opnemen met deze bedrijven.

Let wel, Landal/Roompot heeft nog wel de verplichting om tot 1 jaar na het laatst uitgevoerde onderhoud, onderhoud uit te voeren.

• WOZ.

CPZ heeft de laatste maanden hierover de eigenaren voldoende geïnformeerd, daarom in deze nieuwsbrief hier geen info over.

Groet,

CPZ bestuur

cpzeebad@gmail.com

NIEUWSBRIEF  14       Communicatie Platform Zeebad (CPZ)     22 December 2024

Beste eigenaar,

Zeer binnenkort gaat u van Sabewa herziene WOZ beschikkingen ontvangen. Het betreft de jaren 2018 tot en met 2023. (Dit laatste laat zich nog bezien Sabewa heeft 19 december 2024 laten weten dat zij meer dan 1.000 brieven heeft verstuurd, tot op heden zijn deze nog niet bezorgd en ontvangen).

Hoe komt dit?

Sabewa heeft bij het vaststellen van de WOZ beschikkingen over deze jaren onterecht geen rekening gehouden met het rottingsproces dat al vanaf dag 1 gaande was bij onze lodges.
Een van onze bestuursleden heeft reeds begin 2023 deze problematiek aangekaart bij Sabewa en gestreefd naar een minnelijke oplossing voor beide partijen. Helaas is dit niet gelukt en heeft ons bestuurslid alsnog via een gerechtelijke procedure gelijk gekregen van de rechter. Sabewa heeft geen hoger beroep aangetekend tegen deze uitspraak van de Rechtbank.
Deze positieve uitspraak voor ons als eigenaren is gedaan op 18 september 2024.
Ons bestuurslid is vervolgens direct in overleg getreden met Sabewa voor enerzijds deze uitspraak van toepassing te laten zijn voor alle 210 eigenaren van de lodges op ons park en anderzijds een beroep te doen op een wettelijke bepaling die het mogelijk maakt om ook voor het verleden de WOZ beschikkingen te herzien. 
De Rechtbank procedure betrof de WOZ beschikking met waardepeildatum 1 januari 2021.
Na veel druk uitoefenen is Sabewa uiteindelijk akkoord gegaan met het voorstel van ons bestuurslid. 

Wat houdt dit voorstel in ?

De WOZ beschikkingen worden voor alle eigenaren herzien vanaf 1 januari 2018 tot en met 1 januari 2023. Voor de eigenaren waar nog geen renovatie heeft plaatsgevonden (na de bunker) blijft deze WOZ problematiek nog spelen voor 2024 en 2025 tot het herstel heeft plaatsgevonden. Sabewa is hiervan op de hoogte. 

De waarde die voor iedere eigenaar wordt vastgesteld is afgeleid van de Rechtelijke uitspraak van 18 september 2024. Deze uitspraak betrof een hoge lodge. Aangezien de problemen die oorzaak zijn geweest van het rottingsproces min of meer gelijk zijn voor alle lodges is het zogeheten gelijkheidsbeginsel van toepassing. Dit betekent dat ondanks een hoge lodge deze Rechtelijke uitspraak ook wordt toegepast op een lage lodge. 

Hoe wordt deze waarde vastgesteld?

In de uitspraak van 18 september 2024 heeft de rechter een WOZ waarde vastgesteld voor de waardepeildatum 1 januari 2021 van € 155.000.  De oorspronkelijk vastgestelde waarde door Sabewa was € 260.000. Ergo een correctie van € 105.000. 
Het betreft hier een hoge lodge met een kavel van 376 m2.
De door Sabewa beschikte waarde voor de grond/m2 prijs stond in deze procedure niet ter discussie. De beschikte grondwaarde bij ons bestuurslid bedroeg € 94.000 op waarde peildatum 1 januari 2021. 
Dit betekent dat de waarde voor de opstallen (lodge en schuur) € 61.000 bedraagt.
Deze waarde dient als uitgangspunt te gelden voor de hoge lodges. 
Voor de lage lodges wordt op basis van het aantal m2 deze waarde pro rata parte toegepast.
De grondwaarde wordt voor elke lodge vastgesteld op basis van het aantal m2 van het kavel. 

Wat betekent dit nu voor u?

Sabewa gaat begin 2025 alle aanslagen van de gemeentelijke heffingen waar de WOZ waarde als grondslag dient, over de periode voor de waarde peildata 2018 tot en met 2023 ambtshalve verminderen op basis van deze herziene beschikkingen. Dit zal leiden tot teruggaves.

Wat u nog moet doen voor 1 januari 2025?

Zodra u de herziene beschikkingen van Sabewa heeft ontvangen adviseren wij u dringend om nog voor 31 december 2024 een brief te sturen naar de belastingdienst waar u onder ressorteert voor uw aangifte inkomstenbelasting.
Waarom ? Op basis van deze herziene beschikking kunt u ook nog een beroep doen op de wettelijke regeling van ambtshalve vermindering voor uw aangiftes inkomstenbelasting 2019, 2020, 2021, 2022 en 2023.
Voor het inkomstenbelastingjaar 2019 dient dit verzoek echter uiterlijk 31 december 2024 bij de belastingdienst ingediend te zijn. Wij adviseren u hierover contact op te nemen met uw accountant of belastingadviseur. Voor de overige jaren heeft het hele jaar 2025 nog de tijd om aanspraak te maken op deze regeling.

Uw brief zou heel eenvoudig kunnen zijn: 

Geachte heer/mevrouw, 
Bijgaand treft u aan een herziene WOZ beschikking van Sabewa van mijn onroerende zaak ………….gelegen te Breskens voor het belastingjaar 2019. Gebleken is dat de WOZ destijds veel te hoog is vastgesteld. Ik wil u vriendelijk verzoeken om de door mij ingediende aangifte te herzien met de waarde zoals vermeld in deze herziene WOZ beschikking. 
Hoogachtend,

Indien uw brief niet tijdig wordt ontvangen door de belastingdienst verliest u aanspraak op herziening van het inkomstenbelastingjaar 2019. Wij zijn van mening dat u Sabewa hier op kan aanspreken op nalatigheid van het niet tijdig toesturen van de herziene beschikkingen. Ons bestuurslid heeft hier via e-mail Sabewa er telefonisch diverse keren op gewezen. 

Dit traject heeft veel bloed zweet en tranen gekost van ons bestuurslid. Ons bestuurslid is een professionele (belasting)adviseur met een eigen praktijk. Zonder zijn belangeloze inzet zou dit resultaat niet zijn bereikt voor de eigenaren. Deze professionele inzet heeft u als eigenaar waarschijnlijk een mooi bedrag opgeleverd. Wij willen derhalve een ernstig beroep op u doen om per eigenaar een bedrag te betalen van € 100.

Van dit bedrag wordt een bedrag van € 25 gereserveerd voor de toekomstige werkzaamheden en uitgaven van het CPZ. 

Wij verzoeken u een mail te sturen naar CPZ: cpzeebad@gmail.com (ik geef er de voorkeur aan om eerst iedereen een mail te laten sturen naar CPZ vind ik meer gepast) waarmee u te kennen geeft akkoord te gaan met een bijdrage van € 100,-. U gaat hiervoor een factuur krijgen vanuit de onderneming van ons bestuurslid van € 75 exclusief BTW (is inclusief BTW 90,75) voor bijdrage in WOZ procedure Kustpark Zeebad jaren 2018 tot en met 2023 en een factuur € 25 zonder BTW als bijdrage CPZ. 

Met vriendelijke groeten en hele fijne dagen gewenst !

Bestuur CPZ

cpzeebad@gmail.com

NIEUWSBRIEF  13         Communicatie Platform Zeebad (CPZ)         23 juli 2024

Beste leden van CPZ,

Zo bij de start van de vakanties nog een nieuwsbrief van CPZ.

Zoals jullie ondertussen wel weten is Jurgen van Cutsem, CEO Roompot, eind vorig jaar opgestapt.

Zijn vervanger Belinde Bakker hebben we begin dit jaar 1x gesproken.

Was een vruchtbaar gesprek met als resultaat dat er door Roompot op de door ons aangedragen punten zou worden teruggekomen.

Bij dat gesprek was ook Stefan de Koeijer, Head of Projects Development bij Roompot en Landal GreenParks, die ondertussen zijn werkzaamheden heeft neergelegd.

Stefan was ook verantwoordelijk voor de herstelwerkzaamheden aan onze lodges.

Er is tot op heden geen terugkoppeling geweest op onze punten.

Ook contact of afspraak met Belinde Bakker is na herhaaldelijke verzoek en beloftes niet mogelijk.

Dus voor de CPZ is het nu onmogelijk om de eigenaren/leden CPZ goed te informeren over oa. planning, garanties en nog een aantal zaken.

De lodges “voor” de bunker, m.u.v. 5 x 2 laagse lodges (waarvan een planning is afgegeven), zijn opgeleverd.

Alle eigenaren zijn hierover geïnformeerd en zijn er afspraken over wanneer en welke opleverpunten nog moeten worden afgehandeld.

Zoniet neem dan contact op met de Eigenarenservice en Atlant.

Voor de lodges “na” de bunker is nog veel onzekerheid. Wel heeft CPZ zwart op wit dat deze lodges ook zullen worden gerenoveerd. Ook jullie als eigenaren hebben hier schrijven over gehad van Roompot  24 febr. 2023 !!

Lodge 1048 is een type lodge zoals er “na” de bunker zijn geplaatst. Deze lodge heeft gediend als proefmodel en is ondertussen geheel gerenoveerd.

Alle uitkomsten hieruit zijn verwerkt in een rapportage van Limuco, adviesbureau hout en gevelexpertise. De resultaten zijn verontruster dan ingeschat door Roompot. 

Deze rapportage is goedgekeurd door Maat (aannemer), CPZ en Roompot.

Niets staat in de weg om te starten.

Helaas lukt het CPZ niet om hierover info te verkrijgen.

Daarom adviseren wij dan ook aan alle onze leden zelf de Eigenarenservice te contacten en te vragen naar de planning.

Verder willen wij ook nog het volgende onder jullie aandacht brengen.

Dit geldt in principe alleen voor de verhurende eigenaren.

Alle verhurende eigenaren hebben een nota ontvangen t.b.v. grote schoonmaak.

Veel van deze posten vallen onder de herstelwerkzaamheden van jullie lodge.

Er is hierover contact geweest met de Eigenarenservice en die geven aan dat de eigenaren zelf de posten moet controleren of dit werkelijk aan de orde is. Verantwoordelijkheid eigenaren!!

Voorbeeld:

Reinigen steiger:  er is geen steiger aanwezig

Mos bestrijding buitenmuren:   alle gestukadoorde lodges hebben nieuwe gevels

En zo kunnen er meer posten staan die niet in de grote schoonmaak nota zouden moeten staan.

Verdiep jullie hierin kan veel geld schelen.

Fijne vakantie en tot horens, CPZ.