EXTRA info aan eigenaren van lodges en bergingen met gevelbekleding van verticale Frake delen. 09 Juni 2026
Beste eigenaar van Lodges van verticale Frake bekledingen,
Jullie lodges en bergingen zijn uitgevoerd met geoliede Frake geveldelen.
Landal heeft de eigenaren van deze lodges een voorstel gestuurd om de houten delen te behandelen.
Dit is wat voorbarig omdat afgesproken is om dit te laten uitvoeren tijdens de herstelwerkzaamheden welke nog
steeds niet gepland zijn.
CPZ heeft dus een mail gestuurd naar Landal om de uitvoering van dit onderhoud uit te stellen.
Hieronder de mail welke gestuurd is naar Landal vanuit CPZ.
De offerte tbv schilderwerk houten Frake delen bergingen en lodges het volgende:
Gevraagd is om een advies en offerte tbv behandelen houten delen van de lodges en bergingen.
Daarbij is aangegeven door Landal om dit te laten doen, na goedkeuring eigenaren, tijdens de
herstelwerkzaamheden Lodges.
Dat kan ook niet anders omdat heel duidelijk is aangegeven in de rapporten van Limuco, adviseur Landal, dat de
houten delen aan de lodges verwijderd moeten worden om de achterliggende foute PIR isolatie te vervangen.
Tijdens een proef is geconstateerd dat bij het verwijderen van de delen de delen beschadigd worden zodat deze niet teruggeplaatst kunnen worden.
Dezelfde Frake geveldelen zijn niet meer te verkrijgen en (Roompot) zal Landal met een voorstel komen ter
goedkeuring eigenaren.
Helaas niet gebeurt.
Hieronder een aantal fragmenten uit de herstel-rapporten van Limuco.
Tav de gevelbekleding met verticale Frake geveldelen
Na het verwijderen van de houten geveldelen is een dubbel lattenwerk zichtbaar voor de ventilatie. Daarachter is
een 40mm dikke PIR plaat aangebracht.
Achter de PIR is ook hier een zwarte spinvliesdoek zichtbaar welke aan de bovenzijde onder de horizontale
platstrip doorloopt tot achter de EPS isolatie.
De underlayment buitenplaat achter de PIR heeft een hoge vochtigheid tot ca 45%. Het beeld is gelijk aan lodge
842 met de cementgebonden rabatdelen. Aan de onderzijde is de houten underlaymentplaat verkleurt van het
vocht en ook hier is het vochtgehalte veel te hoog.
Tav de gevelbekleding met verticale Frake geveldelen.
Na het verwijderen van de houten geveldelen is een dubbel lattenwerk zichtbaar voor de ventilatie. Daarachter is
een 40mm dikke PIR plaat aangebracht.
Achter de PIR is ook hier een zwarte spinvliesdoek zichtbaar welke aan de bovenzijde onder de horizontale
platstrip doorloopt tot achter de EPS isolatie.
De underlayment buitenplaat achter de PIR heeft een hoge vochtigheid tot ca 45%. Het beeld is gelijk aan lodge
842 met de cementgebonden rabatdelen. Aan de onderzijde is de houten underlaymentplaat verkleurt van het
vocht en ook hier is het vochtgehalte veel te hoog.
Achter de stukjes rabatgevel met cementgebonden plaat en met de verticale Frake geveldelen is extra PIR isolatie aangebracht. Achter deze PIR is geconstateerd dat de 12 mm underlayment buitenplaat te vochtig is. Dat is enerzijds veroorzaakt door optrekkend vocht vanuit de epdm slabbe. Dit verklaart echter niet alle vochtophoping.
PIR is een erg dampdicht materiaal. Naar alle waarschijnlijkheid heeft zich achter de PIR vocht opgehoopt ten
gevolge van condensatie. Er worden dermate hoge vochtgehaltes gemeten dat dit op termijn tot houtrot gaat
leiden. De onderste strook moet toch al vernieuwd worden vanuit vochtinwerking vanachter de epdm slabbe. Het
hogerliggende underlayment is nog niet of nauwelijks aangetast door houtrot, maar dit zal zonder maatregelen vrij snel plaats gaan vinden. De PIR dient dan ook verwijderd te worden.
Dus zoals Landal aangeeft dat het schilderwerk begin Juni/Juli zal opstarten is dus niet mogelijk.
Je kan eigenaren geen ongeveer € 3000,00 laten betalen tbv het schilderwerk van houten delen die nog verwijderd moeten worden.
Ook het verfadvies ontbreekt.
Wat wordt er nu exact toegepast als behandeling van de Frake delen?
Ter info: als je Frake delen met olie behandeld is er een jaarlijks onderhoud benodigd. Als je de delen niet behandeld zal er een (gewenste) vergrijzing optreden.
Omdat de delen bij de koop al behandeld zijn heb je die keuze niet meer.
NIEUWSBRIEF 23a Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 22 mei 2026
Beste Leden van CPZ,
Dinsdag heeft CPZ de 23e nieuwsbrief verstuurd.
CPZ heeft gemeend om nog wat verdere toelichting te geven op de punten uit het overleg van 5 mei 2026.
In een overleg 5 mei jl. tussen CPZ en Landal heeft Landal uitgesproken om oktober 2026 te starten met de renovaties van fase 2 op ons park. Wel wordt erbij aangegeven dat er nog geen aannemer is gecontracteerd en dat er nog gesproken wordt met 2 aannemers waarvan Maat er zeker geen van is. De waterhuishouding, zowel de rioleringen en de drainages tpv de 75 lodges zullen voor de start van de herstelwerkzaamheden, zoals al eerder beloofd is door Roompot/Landal, gerapporteerd worden.
Landal heeft, naar aanleiding van de vraag van CPZ, door een extern advocatenbureau een notitie laten schrijven waarom er geen garanties zullen worden afgegeven. CPZ gaat hiermee niet akkoord en heeft de notitie inhoudelijk bestudeerd en er staan veel onvolkomen-/onwaarheden in.
Ondertussen heeft CPZ de notitie ook door een advocatenbureau in opdracht van CPZ laten screenen. Ook hier veel onvolkomenheden. CPZ gaat dit nogmaals bij nog een ander advocatenbureau laten screenen om vervolgens goed onderbouwd het gesprek met Landal aan te kunnen gaan.
Gaat Landal niet akkoord om dit te bespreken met CPZ dan kunnen wij niet anders en gaan wij hiertegen procederen.
Landal heeft offerte opgevraagd om de houten panelen in de gevels van de lodges en bergingen uit fase 2 te laten schilderen tijdens de werken. Ondertussen hebben de eigenaren een voorstel ontvangen.
Over de straatverlichting zijn afspraken gemaakt waar een goedkeuring over is van de directie van Landal. Er is dus een document waar de vervangen en de nieuw te plaatsen lantaarns op zijn gesitueerd. Tot op heden zijn er alleen een aantal lantaarns vervangen. Maar de donkere plekken in het park waar dus extra lantaarns geplaatst zouden worden is nog niet gebeurd. Landal heeft in het overleg van 5 mei nogmaals aangegeven de straatverlichting aan te brengen volgens het goedgekeurde document. Zie bijlage.
Ook zal de smalle toegangsweg, Kanteel geheten, aan de zuidkant worden aangepakt. Plaatsen van heggen tpv lodges waar nu geen afscheidingen zijn geplaatst zodat verkeer niet in de tuinen kan rijden. Landal zal de kosten hiervan voor haar rekening nemen en de betreffende eigenaren inlichten.
Geen aanvulling.
Plantenbakken zullen worden voorzien van beplantingen en de “kroppen sla” zullen worden verwijderd.
Op moment dat de lodges niet verhuurd mogen worden moeten ramen en deuren gesloten zijn. De ventilatieroosters geopend. Dit is noodzaak voor houten lodges (woningen) om te voorkomen dat het vochtig wordt en schimmelvorming zal gaan plaatsvinden. Jaren geleden is al afgesproken dat de controlerende en verantwoordelijke van de schoonmaakploeg dit controleert. Landal zal dit wederom bespreken met het schoonmaakbedrijf.
Alle verhuur-lodges zijn voorzien van een nieuw sluitings-systeem. CPZ heeft hier geen terugkoppeling van, niet van Landal en niet van de eigenaren.
Op de eindafrekening is voor de terug geleverde energie € 0,01 cent verrekend. Dat is tegen de afspraak die gemaakt is bij de aanschaf van de zonnepanelen. Landal zal op korte termijn een toelichting geven waarom het bedrag niet gelijk is aan de geleverde energie zoals is afgesproken.
Landal heeft een schrijven gedaan naar eigenaren waarin is aangegeven dat er geen zonnepanelen meer geplaatst mogen worden. Het “net” zou dit niet aan kunnen. De beoogde installateur heeft hier een hele andere visie op, het is zelfs een verlichting van het “net”. Landal zal hier onderzoek naar doen en met een nieuwe conclusie komen.
NIEUWSBRIEF 23 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 19 mei 2026
Beste leden van CPZ,
CPZ heeft zich ook aangesloten bij een belangenvereniging tezamen met 11 andere besturen van belangenverenigingen van Roompot/Landal parken. Aanleiding hiervan is de grote zorgen die geuit worden over de ontwikkelingen na de overname van Landal Green Parks door Roompot en de recente fusie tussen Roompot Recreatie Beheer BV en de separate rechtspersonen waar de eigenaren de beheerovereenkomsten mee aangegaan zijn. De besturen zijn van mening dat deze ontwikkelingen een negatieve impact hebben op de rendementen van hun vakantiewoningen, de kosten waar zowel vakantiegasten als eigenaren mee worden geconfronteerd en de dienstverlening van Landal aan zowel gasten als eigenaren. Met een afvaardiging van deze parken worden gesprekken gevoerd met de directie van Landal. Wij zullen telkens wanneer er een dergelijk overleg is geweest en daar een verslag van hebben ontvangen dit delen met jullie.
Het bestuur van CPZ heeft sinds de overname van Roompot door Landal, ondanks er veel personeelswissels zijn geweest en het voor ons moeilijk was om terug te kunnen samen zitten met de Landal verantwoordelijken op 5 mei 2026 terug een overleg gehad om nog verschillende openstaande punten terug aan te kaarten.
Fusie en retributiegelden
Eigenaren vrezen dat onderhoudsgelden van parken niet meer parkgebonden worden gebruikt.
Er is gevraagd om inzage in de besteding van retributiebijdragen van de afgelopen vijf jaar.
Landal heeft aangegeven dit verzoek “in overweging” te nemen, wat door de besturen als onvoldoende wordt ervaren.
Organisatie en communicatie
Grote ontevredenheid over bereikbaarheid en dienstverlening van de eigenarenservice.
Onzekerheid over verantwoordelijkheden binnen de organisatie.
Landal wil proactiever communiceren en reactietijden verbeteren.
Besturen willen periodiek overleg en kennismaking met de nieuwe CEO.
Stijgende kosten voor gasten
Verplichte extra kosten voor gasten stijgen harder dan de inflatie.
Vooral zorgen over schoonmaakkosten en kwaliteit van dienstverlening.
Landal zegt terughoudend te willen omgaan met verdere verhogingen.
Stijgende kosten voor eigenaren
Services voor eigenaren zijn in 2026 fors duurder geworden.
Eigenaren vragen om duidelijke onderbouwing van deze prijsstijgingen.
Landal neemt dit verzoek in overweging.
Standaardisatie binnen Landal
Angst dat standaardisering ten koste gaat van het unieke karakter van parken.
Vooral luxe parken zouden hierdoor minder aantrekkelijk kunnen worden.
Dalende rendementen
Zorgen over hoge kortingen en dynamic pricing die rendementen drukken.
Meer uitleg gevraagd over prijsstrategie, marketing en verhuurbeleid.
Betreffende Kustpark Zeebad in Breskens:
In oktober 2026 wordt ( onder voorbehoud ) gestart met de renovaties van fase 2 op ons park. Betreffende eigenaren zullen door Landal worden ingelicht. Heikel punt is de drainages onder de lodges. Dit moet duidelijk in beeld gebracht worden.
We hebben nog steeds geen groen licht van Landal met betrekking tot verlenging van de garantie van 10 jaar op de lodgerenovaties. Voordat we een juridische procedure starten willen we in overleg met Landal om ons standpunt hierover nog eens uit te leggen. Tweede helft van juni horen we meer hierover van Landal.
De houten panelen van de lodges uit fase 2 zullen z.s.m. worden geschilderd evenals de bergingen.
De straatverlichting zal z.s.m. worden aangepast.
Ook zal de smalle toegangsweg aan de zuidkant worden aangepakt (plaatsen van heggen zodat verkeer niet in de tuinen kan rijden)
Op het park geldt een eenrichtingsverkeer. Dit is erg onduidelijk voor de gebruikers. Afgesproken is om witte pijlen op het wegdek te schilderen en borden te plaatsen.
In de plantenbakken op het park zullen nieuwe plantjes geplant worden.
Met de schoonmaakploeg zal gesproken worden over het sluiten van deuren en ramen en de lichten in de lodges uit te doen. Hier zijn veel klachten over binnengekomen.
NIEUWSBRIEF 22 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 7 november 2025
Compromis Sabewa WOZ aanslagen belastingjaren 2024 en 2025 (waardepeildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024)
Beste eigenaren,
Op 12 maart 2025 hebben wij jullie het laatst geïnformeerd over de stand van zaken voor wat betreft de WOZ aanslagen 2024 en 2025. Wat in eerste aanleg leek op een snel traject met een (hopelijk) mooie uitkomst in het verschiet is helaas (weer) een taai traject gebleken. In onze laatste nieuwsbrief sloten wij af met de (ijdele) hoop dat we eind april van dit jaar herziene aanslagen WOZ tegemoet konden zien.
Na 8 maanden met de nodige overlegronden is er een akkoord voor de jaren 2024 en 2025. Ondanks dat het lang heeft geduurd en veel overleg zijn wij blij dat we deze kwestie deze keer minnelijk hebben kunnen oplossen.
Uiteraard betreft het een compromis. Ik zal in het kort trachten uit te leggen wat de strekking is van het compromis voor de jaren 2024 en 2025. Beide jaren zijn verschillend in ieder geval voor de eigenaren van de lodges voor de bunker (allemaal gerenoveerd per ultimo 2024). Uitgangspunten voor het overleg en het compromis is de door ons gevoerde gerechtelijke procedure in 2024 en de daarin vastgestelde WOZ waarde en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten.
Lodges voor de bunker:
Voor het belastingjaar 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023) hebben we uiteindelijk de waarde welke is vastgesteld voor 2023 als uitgangspunt kunnen nemen. De wet zegt dat in het geval er in de loop van een belastingjaar verbeteringen hebben plaatsgevonden aan de woning je niet dient uit te gaan van de waardepeildatum (1 januari 2023) maar van de waarde aan het begin van het kalenderjaar (1 januari 2024) waarvoor de waarde is vastgesteld.
In 2024 zijn de meeste lodges gerenoveerd en zijn de laatste renovaties in 2024 afgerond. De WOZ waarde voor het belastingjaar 2023 is als uitgangspunt genomen met als compromis een opslag voor een waardeontwikkeling van de grond. Voor deze opslag is het rapport van de NVM 2024 over de Nederlandse markt voor recreatiewoningen als uitgangspunt genomen. In Zeeland bedroeg de stijging van de verkoopprijzen over 2024 20%. Op dit percentage hebben we nog een een afslag kunnen realiseren van afgerond 5%.
Voor het belastingjaar 2025, met waarde peildatum 1 januari 2024 zal op basis van de wet de waarde begin 2025 als uitgangspunt moeten worden genomen. Per deze datum zijn alle lodges voor de bunker gerenoveerd en zijn dus weer de verkoopwaarden en referentiepanden van belang voor het bepalen van de WOZ waarde. Ondanks dat we de argumentatie van de renovatie en het rottingsproces niet meer in stelling kunnen brengen hebben alsnog een aardige afslag weten te realiseren voor alle eigenaren van de lodges voor de bunker.
Lodges na de bunker:
Voor de eigenaren van de lodges na de bunker zal de gecorrigeerde WOZ waarde voor het belastingjaar 2023 blijven gelden tot het moment dat de renovatie daar is afgerond. De heffingsambtenaar van Sabewa is inmiddels geïnformeerd over de inhoud van de brief van Landal waarin de eigenaren zijn geïnformeerd over de aanvang van het renovatietraject waarschijnlijk medio 2026.
Inmiddels is Sabewa al overgaan tot het sturen van correctiebrieven voor de belastingjaren 2024 en 2025. Uiteraard zullen deze brieven opvolging krijgen door middel van herziene aanslagen en teruggaves. Zoals bij de vorige jaren ligt voor de eigenaren het grootste financiële belang bij de inkomstenbelasting. Wij adviseren u derhalve, voorzover u al een aangifte inkomstenbelasting heeft gedaan, zodra u de brief heeft ontvangen voor de gecorrigeerde WOZ waarde voor het belastingjaar 2024 om of: – een aanvulling op uw aangifte te doen – als u de aangifte nog moet indienen deze in te dienen met de gecorrigeerde WOZ waarde – indien uw definitieve aanslag inkomstenbelasting 2024 reeds is opgelegd en de zes weken termijn voor bezwaar is nog niet verstreken zo snel mogelijk een bezwaarschrift in te dienen met de gecorrigeerde WOZ waarde – indien uw definitieve aanslag inkomstenbelasting 2024 reeds is opgelegd en de zes weken voor bezwaar is wel verstreken alsnog zo snel mogelijk een verzoek om ambtshalve vermindering voor dit jaar in te dienen.
Uw brief zou heel eenvoudig kunnen zijn: Geachte heer/mevrouw, Bijgaand treft u aan een herziene WOZ beschikking van Sabewa van mijn onroerende zaak ………….gelegen te Breskens. Gebleken is dat de WOZ destijds veel te hoog is vastgesteld. Ik wil u vriendelijk verzoeken om de door mij ingediende aangifte te herzien met de waarde zoals vermeld in deze herziene WOZ beschikking. Hoogachtend,
Indien u niet akkoord gaat met dit compromis dan staat het uiteraard vrij om zelf nog verder bezwaar dan wel beroep aan te tekenen.
Tot slot. Dit traject heeft wederom veel bloed, zweet en tranen gekost van ons bestuurslid. Ons bestuurslid is professionele belastingadviseur met een eigen praktijk. Zonder zijn belangeloze inzet zou dit resultaat door ons niet bereikt zijn voor de eigenaren. Deze professionele inzet heeft u als eigenaar waarschijnlijk een mooi bedrag opgeleverd. Wij willen derhalve een ernstig beroep op u doen om per lodge/eigenaar een bedrag te betalen van € 75 exclusief BTW.
Wij verzoeken u, als u hier gevolg aan geeft een mail te sturen naar CPZ met daarbij uw naam en adres zodat de onderneming van ons bestuurslid u een factuur kan sturen.
Tot zover deze update. Namens het CPZ bestuur Paul de Bie
NIEUWSBRIEF 21 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 23 september 2025
Beste eigenaren lodge(s) Zeebad,
Deze Nieuwsbrief is vooral bestemd voor de NIET verhurende eigenaren.
Op 12 september hebben wij onze leden geinformeerd over het geen onderhoud meer aanbieden vanuit Roompot/Landal.
Een directiebesluit van Roompot/Landal. De ZVU heeft begrip getoond voor deze vervelende situatie en heeft de CPZ een voorstel gedaan. De CPZ is content met dit voorstel en is het nu aan de eigenaren zelf om een beslissing te nemen ofdat ze een contract/abonnement willen aangaan met de ZVU.
Bij Comfort Plus zijn storingen inbegrepen ook in de weekenden.
Bij Comfort zijn storingen niet inbegrepen en zijn de bijkomende kosten:
Voorrijkosten € 96,24 incl. btw, Arbeidsloon € 100,36 incl. btw. In het weekend komt daar nog € 42,90 incl btw bij. De kosten van onderdelen die vervangen worden ook in rekening gebracht.
Na het 12e levensjaar van de cv kan er geen Comfort Plus abonnement meer worden afgesloten. Automatisch gaat dan het abonnement over naar Comfort.
ZVU comminiceert met de Eigenaren over datum van onderhoud. De eigenaar zal dan aanwezig zijn of zorgt voor afgevaardige die dan aanwezig is. Of er is een sleutel bij de receptie.
NIEUWSBRIEF 20 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 12 september 2025
Beste eigenaren lodge(s) Zeebad,
Op 22 augustus jl. heeft CPZ een onderhoud gehad net ZVU en Roompot betreffende onderhoud cv-
installatie tbv lodges van NIET verhurende eigenaren.
Ondertussen heeft Roompot eenieder laten weten om geen onderhoud meer in de lodges bij ‘niet verhurende eigenaren’ aan te bieden.
Zoals gezegd ging het onderhoud in dit geval over onderhoud cv. Maar er zijn meer onderdelen waar Roompot van zegt “zoek het maar uit”! Daar komen we later op terug.
De ZVU had meer begrip voor de situatie en zal eind september een voorstel ter goedkeuring aan CPZ aanbieden.
In het voorstel zullen een aantal “spelregels” staan en kosten.
Sowieso gaat er dit jaar (2025) door de ZVU geen onderhoud meer gepleegd worden.
CPZ zal na het voorstel van ZVU de leden informeren.
Een andere firma kunnen wij (CPZ) niet aanbevelen. CPZ heeft heel Zeeuws-Vlaanderen, en zelfs daarbuiten, aan installateurs benaderd.
Er zijn wel installateurs die onderhoud willen uitvoeren maar bij storingen komen ze niet en sommige willen wel komen maar niet in weekenden.
Voor de CPZ een reden om deze bedrijven niet voor te stellen.
Als eigenaren dit geen probleem vinden kunnen ze zelf een installateur uit de regio bellen.
Nieuwsbrief 19 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 07 Juni 2025
Beste leden van CPZ.
Na diverse vergaderingen met Roompot/Landal willen wij jullie op de hoogte brengen van de uitkomsten hiervan.
We gebruiken hiervoor de nieuwsbrief van 7 januari 2025 met de resultaten en nieuwe punten.
– Nieuw hoofd asset en development team
De eerdere info die wij hadden gekregen over een nieuw contactpersoon is niet meer aan de orde. Belinde Bakker, ons contactpersoon directie tot op heden, gaat Roompot/Landal per 1 augustus alweer verlaten.
Haar vervanger Doris Slegtenhorst zal haar taken ‘gedeeltelijk’ overnemen.
– Planning fase “na de bunker”.
De herstelwerkzaamheden op het park Callantsoog verlopen naar tevredenheid volgens de eigenaren van dat park. De 1e 4 lodges zijn vorige week opgeleverd. De planning loop daar tot half mei 2026.
Roompot/Landal geeft aan, dat met de ervaringen en organisatie van Callantsoog, een start van de 75 lodges in Breskens zal gemaakt kunnen worden in 4e kwartaal 2025 in Breskens.
CPZ vindt dit ambitieus. Tijd zal het leren.
Daarbij komt dat het nieuwe hoofd development zich waarschijnlijk nog zal willen “inlezen”.
– Aannemer “na de bunker”.
Geen nieuwe bijzonderheden tov vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025.
Organisatie herstelwerkzaamheden “na de bunker”. Geen nieuwe bijzonderheden tov vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025
– Inventarisering drainage “na de bunker”. Adviseur en Aannemer.
Er is een start inspectie gemaakt betreffende de afvoeren hwa’s en drainage tpv de 75 lodges “na de bunker”. Op 12 juni a.s. zal een gespecialiseerd bedrijf met camera’s de leidingen controleren. Rapportages volgen.
– Informeren eigenaren “na de bunker”.
Roompot/Landal heeft alle eigenaren “na de bunker” geïnformeerd betreffende de herstelwerkzaamheden.
– Aanvulling rapportage bergingen “na de bunker” door Limuco.
“Na de bunker” zijn de bergingen door Limuco geïnspecteerd. Het betreft hier een 2-tal types bergingen.
Eén met vloer van betontegels en één met een vloer van stalen liggers en houten vloer. Resultaat is dat er geen schades zijn geconstateerd bij beide types.
– Garanties
Roompot/Landal heeft nog steeds geen reactie gegeven op de vraag van CPZ betreffende de garanties. Gezien de omvang van de herstelwerkzaamheden heeft CPZ een garantie gevraagd van 10 jaar op de herstelwerkzaamheden.
– Asfaltering + wegen/paden
Afschot
De extra kolkputten zijn geplaatst.
o Belijning noord- uitgang
CPZ heeft aangegeven dat de belijningen ter plaatse van de uitgang aan de Noordzijde van het park onduidelijk is. Haaientanden staan op zeer onlogische plaats.
Roompot/Landal geeft aan hieraan geen aanpassingen meer zal laten uitvoeren.
o De te smalle weg aan de zuidkant, Kanteel
De nu ingestelde éénrichtingsweg werkt niet. Huurders/eigenaren snappen dit niet en er zal niet langzamer worden gereden. CPZ geeft wederom aan om de kavels langs deze weg te voorzien van erfafscheidingen, in de vorm van een lage haag.
Roompot/Landal gaat nu de betreffende eigenaren benaderen en een voorstel doen tot het kosteloos plaatsen van haagjes.
Hierdoor kan er weer 2 richtingen worden gereden en zal daardoor de snelheid verminderen.
o Wandelpaden
Het schelpenpad is vanaf Kanteel tot aan de brug naar Scheldevest vervangen door gele betonplaten. (zie hieronder)
– Straatverlichting met betrekking tot de oude lantaarns
CPZ heeft voorstel gemaakt voor het vervangen en nieuw te plaatsen lantaarns.
Landal/Roompot heeft dit goedgekeurd en dit zal gefaseerd uit worden gevoerd i.v.m. budgetten.
Dit jaar (2025) na de zomer zullen er 20 stuks (budget 2024 en 2025) nieuw geplaatst worden op de meest donkere plaatsen.
– Uitbaggeren
Uiteindelijk is er na vele onderzoeken en afwegingen gekozen voor ECO baggeren.
Wat is ECO baggeren?
Intensieve vorming van algen en slib, watervertroebeling maar ook zuurstofdepletie behoren tot de meest voorkomende problemen bij natuurvijvers en
recreatieplassen en watergangen. Dit is o.a. terug te voeren op te hoge voedingsstofgehalten in het water en is een aanduiding voor een niet optimaal werkende voedingsstoffen recycling in het water. Eco-baggeren ondersteunt deze kringlopen en bevorderen de groei van planten en het afbreken van slib en stabiliseren zo de ecologische balans in het water door onder anderen de onderstaande punten:
Verminderen van rottingsprocessen in de sliblaag voorkomen het oplossen van voedingsstoffen in het waterlichaam.
Bevorderen de groei van waterplanten, die met algen strijden om voedingsstoffen op tenemen.
Verminderen de groei van algen door een gering aanbod van voedingsstoffen in het water. De slibafbraak wordt hierdoor bevorderd.
Waterkwaliteitsproblemen
De sliblaag zorgt in de zomermaanden vaak voor troebel water, draadalgen, slechte groei van waterplanten en/of een laag eendenkroos op het wateroppervlak. Nieuwe vijvers kunnen hier ook last van hebben en dan worden het ‘opstartproblemen’ genoemd. Zowel bij oude als bij jongere watergangen of vijvers is er dan sprake van een onbalans in het watersysteem. Met behulp van regeneratieve micro-organismen en een uitgekiend behandelplan kunnen problemen voorkomen of verholpen worden. Deze zorgen namelijk voor een effectieve afbraak van de sliblaag op de bodem, het stimuleren van plantengroei en zorgt voor helderder water.
Werking watersysteem
Een gezond watersysteem heeft een balans in voedingsstoffen, micro-organismen, algen, insecten, waterplanten en (water)dieren. De piramidevorm in de onderstaande afbeelding geeft aan dat de kleinste organismen de grootste biomassa horen te vormen en daarbij de grootste biodiversiteit hebben. In veel watersystemen raakt deze piramide uit balans door voedselrijkdom. Er komen alleen maar voedingsstoffen bij, maar er kunnen onvoldoende voedingsstoffen afgebroken worden. Deze voedingsstoffen zorgen dan voor een onbalans in het watersysteem.
Vijveronderhoud
De meest natuurlijke manier om voedingsstoffen uit een vijver of waterpartij te halen (en deze dus in een natuurlijke balans te houden), is door middel van waterplantenonderhoud. De waterplanten nemen de voedingsstoffen op uit het water en de waterbodem. Door waterplanten periodiek te verwijderen zal ook voedselrijkdom beperkt worden, dit voorkomt waterkwaliteitsproblemen. Bij veel vijvers of watergangen zijn bestaande onderhoudsmethoden vaak niet voldoende om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen. Toevoeging van regeneratieve micro-organismen en een behandelplan op maat kunnen deze problemen voorkomen of verhelpen, dit noemen we Eco-baggeren.
– Sandee/hovenier
Geen nieuwe bijzonderheden t.o.v.vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025.
– Digitale bemetering.
Met de digitalisering van de energiemeters is een start gemaakt. Eigenaren worden geïnformeerd over het moment van uitvoering.
De installatiewerkzaamheden zullen medio half juni gereed zijn. Alle eigenaren zullen geïnformeerd worden hoe de app te installeren zodat op elk moment de standen kunnen worden afgelezen.
– Posities bloembakken + inhoud bakken
Sommige losse bloembakken op het park zijn herplaats. CPZ vindt dit nog steeds niet praktisch. De technische dienst zal nogmaals kritisch voor een herschikking zorgen en tevens de inhoud van de plantenbakken o.l.v. Sandee aanpassen.
– Rattenbestrijding
De overlast van ratten blijven melden! Roompot/Landal zal geen nota’s meer versturen naar eigenaren ten behoeve van de rattenbestrijding. Dit is altijd voor rekening van Roompot/Landal. Eventuele nota’s welke toch betaald zijn door eigenaren gelieve dit te melden bij Eigenarenservice zodat deze gecrediteerd kunnen worden.
– Schoonmaakcontroles
Geen nieuwe bijzonderheden t.o.v. de vorige nieuwsbrief, dd. 7 januari 2025.
– Grijze lodges incl. bergingen
De grijze lodges en bergingen welke niet met de juiste verf zijn geschilderd zijn ondertussen opnieuw geschilderd. Om een goede verf-dekking te verkrijgen moeten de lodges en bergingen 2x geschilderd worden. Nog voor de zomer zal de 2e verflaag alsnog worden aangebracht.
– Houtwerk tpv lodges en bergingen “na de bunker”
Het houtwerk van de lodges en bergingen welke blank gelakt zijn zullen behandeld moeten worden. Omdat bij vele het houtwerk “verweerd” is zal er verfadvies opgevraagd moeten worden.
Roompot/Landal zal hier zorg voordragen zodat tijdens de herstelwerkzaamheden van de lodges en bergingen “na de bunker” deze werkzaamheden direct meegenomen kunnen worden.
Kosten voor het schilderwerk zal wel voor rekeningen van de eigenaren komen wat dan ook logisch is.
– Knotwilgen langs de waterkant.
De knotwilgen langs de waterkant worden zoals eerder is aangegeven bij een onderhoudscontract tuin geknot door Sandee. Bij geen contract is het de verantwoording van de eigenaren. Bij achterstallig onderhoud krijgen de eigenaren een brief van Roompot/Landal om de wilgen alsnog te knotten. Gebeurd het dan niet, dan zal het op kosten van de eigenaren uitgevoerd worden door Sandee.
– CV-Onderhoud in de lodges
In vorige nieuwsbrief gaven we een alternatief voor onderhoud Centrale Verwarming bij niet verhurende eigenaren. Het toen benoemde bedrijf heeft zich helaas teruggetrokken.
Roompot/Landal zal contact opnemen met ZVU met het verzoek om hiervoor een oplossing aan te dragen.
– WOZ.
Over de WOZ-hoogtes voor 2024 en 2025 is de CPZ nog in onderhandeling. Zodra er nieuws is zullen we dit direct communiceren met de eigenaren.
NIEUWSBRIEF 17 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 12 maart 2025
Update overleg Sabewa WOZ aanslagen belastingjaren 2024 en 2025 (waardepeildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024)
Beste eigenaren,
Inmiddels is het ons gelukt om contact te krijgen met de aanslagregelaar bij Sabewa die destijds betrokken was namens Sabewa bij onze gerechtelijke procedure.
Hij gaf aan dat er fouten waren gemaakt en dat Sabewa de WOZ aanslagen voor de belastingjaren 2024 en 2025 voor alle lodge-eigenaren op Zeebad gaat herzien. Er was door de taxateur in kwestie geen rekening gehouden met de bijzondere situatie op ons park. Het is helaas niet anders, maar wel fijn dat dit wordt erkend en wordt aangepast. De aanslagregelaar gaat met mij contact opnemen om de nieuwe waarden voor de belastingjaren 2024 en 2025 (waardepeildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024 af te stemmen). Als wij hier overeenstemming hebben zal hij de correcties doorvoeren. Voor mij zal een afspraak hierover in lijn moeten liggen met de afspraak zoals deze geldt voor de oude jaren. Op de vraag aan de aanslagregelaar “wanneer kan ik dit overleg verwachten?” kon de aanslagregelaar geen concrete datum noemen. Gelet op het voorgaande blijft mijn advies om ter behoud van uw rechten bezwaar aan te tekenen tegen de aanslagen WOZ voor de belastingjaren 2024 en 2025.
Tot slot heb ik de aanslagregelaar gevraagd wanneer de eigenaren de herziene WOZ aanslagen tegemoet kunnen zien voor de oude jaren. Daar heeft hij een heel concreet antwoord op gegeven: eind april 2025.
Tot zover deze update. Namens het CPZ bestuur Paul de Bie
NIEUWSBRIEF 16 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 21 februari 2025
Beste eigenaren,
Het project van de WOZ aanslagen 2019 tot en met 2023 is nog niet afgerond en SABEWA bekogelt de eigenaren inmiddels met absurde WOZ aanslagen voor de belastingjaren 2024 en 2025. Ik heb daar inmiddels de nodige verontrustende mails over mogen ontvangen.
Ons advies is heel simpel. Bezwaar aantekenen tegen deze aanslagen. De motivatie daarvoor vindt u in de onderstaande mail die ik gisteren heb gestuurd naar de heer Fabry van Sabewa. Hij is de juridische medewerker.
Deze tekst uit de mail kunt u vooralsnog gebruiken ter motivering van uw bezwaar:
“Zoals u weet bestond er op 1 januari 2023 nog geen definitieve duidelijkheid over het renovatietraject van de lodges voor de bunker. Hierover is pas medio 2023 duidelijkheid ontstaan. Dit renovatietraject is pas eind december 2024 geëindigd. Over het traject van de 75 lodges na de bunker bestaat tot op de dag van vandaag nog geen enkele zekerheid wanneer dit een aanvang zal gaan nemen”. Aan te vullen met deze tekst: “Ik verzoek u derhalve voor de WOZ waarde belastingjaar 2024 aansluiting te zoeken bij de WOZ waarde van het belastingjaar 2023”.
Dezelfde motivering kunt u gebruiken voor uw bezwaar tegen de WOZ-aanslag voor het belastingjaar 2025.
Vandaag heb ik een kopie van deze mail gestuurd naar de heer Mark Van Puyfelik (dit is de heffingsambtenaar die het vorige traject onderhanden heeft gehad).
Ik heb in de mail aan de heer van Puyfelik verzocht om de bezwaarfase over te slaan. De reden hiervoor is verlies van tijd en voorkomen van frustratie. Wij hebben meer vertrouwen om deze kwestie direct te onderwerpen aan een rechtelijke toetsing in plaats van weer een traject van minimaal 1 jaar te doorlopen met Sabewa en een onbevredigend resultaat en alsnog een rechtelijke procedure.
Nogmaals het dringende advies om sowieso bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ aanslagen voor de belastingjaren 2024 en 2025. Wellicht is het zinvol om naast de aanbevolen bezwaarprocedure van Sabewa de ambtenaren in kwestie – de heren Fabry en van Puyfelik – via e-mail uw bezwaren kenbaar te maken. Wellicht dat dit nog helpt in hun denkproces.
Het moge duidelijk zijn dat wij deze kwestie wederom zeer serieus nemen en een gerechtelijke procedure niet uit de weg zullen gaan.
Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.
Met vriendelijke groeten,
Namens CPZ bestuur Paul de Bie
e-mail verstuurd naar de heer Fabry van Sabewa:
Geachte heer Fabry,
Graag wil ik onderstaande mail in herinnering brengen.
In het bijzonder de volgende passage:
Tot slot mis ik mijn brievenreeks een herziening voor het belastingjaar 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023).
Ik ontving vandaag bijgesloten brief dat ik mijn WOZ aanslag voor het belastingjaar 2025 nog in aantocht is. Op zich prima. Ik heb echter ook geen WOZ-aanslag over het belastingjaar 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023) ontvangen. Ook prima !
Tegelijkertijd met deze brief ontving ik van mijn collega bestuurder de heer …… van CPZ zijn WOZ aanslagen voor het belastingjaar 2024 en 2025, voor naar mijn idee wel hele ambitieuze WOZ waarden. Als dit een voorbode is voor de overige lodges op ons park dan kan ik de mouwen weer gaan opstropen.
Wel vreemd dat hij ze wel heeft gekregen en ik niet. Toch ?
De WOZ-waarde van de lodge van de heer ………. voor waardepeildatum 1 januari 2023 is van een dusdanig niveau dat mijn advies is om hier bezwaar en wellicht weer beroep aan te tekenen.
Als de WOZ aanslagen voor alle eigenaren op Zeebad van vergelijkbare lodges deze WOZ waarden bevatten zal bezwaar aantekenen tegen deze aanslagen mijn advies zijn aan de overige eigenaren.
Ik zou het ten zeerste betreuren in het geval dit een bewuste afslag is die Sabewa heeft genomen. Zoals u weet bestond er op 1 januari 2023 nog geen definitieve duidelijkheid over het renovatie traject van de lodges voor de bunker. Hierover is pas medio 2023 duidelijkheid ontstaan. Dit renovatie traject is pas eind december 2024 geëindigd. Over het traject van de 75 lodges na de bunker bestaat tot op de dag van vandaag nog geen enkele zekerheid wanneer dit een aanvang zal gaan nemen.
De vorige actie van de gemeente Sluis verdiende op zijn zachts gezegd niet de schoonheidsprijs om eigenaren te dwingen om via een gerechtelijke procedure een faire uitkomst voor deze zeer vervelende kwestie te bevechten. Zoals u weet zal ik niet aarzelen om deze weg weer te gaan bewandelen.
Overigens is mijn advies voor de WOZ waarde van het belastingjaar 2025 idem dito.
Ik hoop dat u mijn mail serieus neemt en deze met de hoogste prioriteit zal gaan beantwoorden.
Nogmaals het vorige traject verdiende zeker geen schoonheidsprijs van de gemeente Sluis. Ik geef de gemeente een herkansing. Mocht ik niet de aandacht krijgen voor deze kwestie die ik verwacht zal ik zeker niet aarzelen om andere podia te gaan zoeken om de gewenste aandacht voor deze kwestie te vragen.
Tot slot graag een concreet antwoord op wederom mijn eerder gestelde vraag aan u wanneer de eigenaren de gecorrigeerde aanslagen over de belastingjaren 2019 tot en met 2023 tegemoet kunnen zien.
Ik vind het niet chic om de eigenaren al wel te bekogelen met schrikbarende veel te hoge WOZ aanslagen en de gecorrigeerde aanslagen achter te houden. Het zou de gemeente gesierd hebben dit andersom te doen.
