NIEUWSBRIEF 11 Communicatie Platform Zeebad (CPZ) 23 maart 2024
Heren,
Op de valreep.
Onderstaand een update over de WOZ procedures die het bestuur van het CPZ heeft lopen. De intentie van het bestuur is dat de uitkomsten van deze procedures werking hebben voor alle eigenaren van de lodges. Let op het gaat om de zogenaamde hoge lodges (2 verdiepingen) en de lage lodges. Het betreft de lodges van zowel voor de bunker (134 lodges) en na de bunker (76 lodges). Het zijn de lodges die zijn gebouwd door de firma Maat. Het betreft niet de nieuwe huizen op ons park gebouwd door de firma Heijmans.
Wat speelt er momenteel.
Er lopen 2 rechtbankprocedures. In deze procedure hebben wij het standpunt ingenomen dat is gebleken bij alle lodges dat er sprake is van constructiefouten. Deze constructiefouten zijn dermate ernstig dat het rottingsproces feitelijk al vanaf dag 1 na de plaatsing is gestart. De staat van de lodges, voordat de thans lopende renovatie is gestart, was van dien aard dat zonder deze renovatie deze lodges feitelijk onverkoopbaar/verhuurbaar zouden zijn en derhalve waardeloos. Voor de eigenaar zou slechts de grondwaarde resteren in het geval het renovatietraject niet zou worden uitgevoerd.
Een en ander is gedocumenteerd met foto’s en de uitkomsten van technische rapporten.
Op 1 januari 2023 was het definitieve besluit over de uitvoering van het renovatietraject nog niet genomen door Roompot/Maat. Dit betekent dat alle WOZ waarden voor deze peildatum dus voor discussie vatbaar zijn.
Onze strategie heeft geresulteerd in diverse overleggen met een ingehuurde deskundige van SABEWA. De uitkomst hiervan is dat er een plan voorligt bij de directie van SABEWA om de WOZ waarde fors te verlagen. Zodanig fors dat er voor alle eigenaren een beroep gedaan kan worden op de wettelijke regeling van de ambtshalve vermindering. Deze regeling maakt het mogelijk om nog met terugwerkende kracht van 5 jaar de reeds vastgestelde WOZ waarden te herzien. Ongeacht of een eigenaar wel of geen bezwaar heeft aangetekend.
Inmiddels heeft SABEWA bij diverse eigenaren al een schot voor de boeg gegeven. Wij hebben hier vraagtekens bij gezet en willen over de uitkomst hiervan meer duidelijk krijgen en (wellicht) een beter voorstel bespreken. Met deze schoten voor de boeg heeft SABEWA voor ons als eigenaren de deur voor toepassing van de zogeheten algemene beginselen van behoorlijk bestuur wagenwijd opengezet. In het bijzonder het gelijkheidsbeginsel.
Wij streven ernaar om een maximale oplossing voor alle eigenaren te bewerkstelligen die recht doet aan onze situatie en dus een maximale verlaging van
de reeds vastgestelde WOZ waarden en daarbij een zo praktisch mogelijke uitwerking.
In beginsel, om in aanmerking te komen voor de ambtshalve vermindering met 5 jaar terugwerkende kracht, dient elke eigenaar voor elk jaar en verzoek in te dienen.
Wij willen deze onnodige papiermolen voorkomen. Dit scheelt SABEWA bergen werk. Het zou anders gaan om 5 maal 211 is 1.055 verzoeken om ambtshalve vermindering. Die allemaal behandeld dienen te worden. Het scheelt de eigenaren ook veel onnodige administratief werk.
Wij hebben begrepen dat er bij de directie van SABEWA een voorstel zoals boven beschreven op tafel ligt. Helaas hebben wij nog geen uitnodiging gehad van SABEWA om hierover met hen in overleg te gaan. Argumenten dat wij niet de gemachtigde zijn van alle eigenaren zijn niet relevant omdat via de procedures van bestuursleden dit gesprek sowieso kan plaatsvinden. De uitkomsten hiervan zijn op basis van het gelijkheidsbeginsel voor alle andere eigenaren toepasbaar.
Helaas wil SABEWA na talloze verzoeken van onze kant niet met ons in gesprek over een praktische afhandeling van deze kwestie. In verband met het verstrijken van bezwaar- en beroepstermijnen geven wij u het dringende advies om tegen de WOZ aanslagen en of Forensenbelasting tijdig bezwaar aan te tekenen. Dit is binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag. Dan wel beroep aan te tekenen bij de Rechtbank tegen uitspraken op bezwaarschriften. Let op ! Dit dient eveneens binnen 6 weken na de uitspraak op bezwaar te geschieden. Dit alles ter behoud van uw rechten en om de druk bij SABEWA maximaal op te voeren. Voor de motivering van uw bezwaar of beroepschrift treft u een tekst aan die wij gebruikt hebben in onze beroepszaken.
Het is zeer spijtig om te constateren dat na afhankelijk een positief soepel traject SABEWA nu wegduikt. Nogmaals door de inmiddels gedane uitspraken op bezwaarschriften op basis van de bijgesloten motivering is de deur voor het gelijkheidsbeginsel voor alle eigenaren wagenwijd opengezet en zal SABEWA daar uiteindelijk naar moeten handelen.
Let op! Het definitieve besluit door Roompot/Maat om akkoord te gaan met het renovatieplan dat thans loopt is pas genomen na 1 januari 2023. Dit betekent dat de waardepeildatum 1 januari 2023 ook bestreden kan worden met deze motivering. Zie onderstaand.
De rechtbankprocedures van de bestuursleden dienen als drukmiddel om met de gemeente Sluis (SABEWA) in gesprek te komen. In het geval dit onverhoopt niet lukt of in het geval dit wel lukt maar de uitkomsten van dit overleg zijn onbevredigend dan zullen de bestuursleden de kwestie ten volle in de rechtbankprocedure aan de orde stellen.
Voor de goede orde willen wij opmerken dat elke eigenaar van een lodge voor zichzelf de afweging kan maken of deze eigenaar wel of niet akkoord gaat met een voorstel dat wij als bestuursleden op korte termijn aan de leden willen voorleggen. Indien een eigenaar besluit om niet akkoord te gaan zal deze eigenaar zelfstandig alle verdere juridische acties moeten ondernemen. Het CPZ zal daar geen rol of hulp in bieden. Deze acties hebben diverse bestuursleden al erg veel tijd gekost in het belang van alle eigenaren. Het CPZ is ervoor om collectieve belangen te dienen en te ondersteunen en niet een individueel belang van een eigenaar.
Het goede nieuws is dat wij er van overtuigd zijn dat er een forse korting voor 5 jaar op de WOZ waarde zal worden doorgevoerd. Dit heeft niet alleen effect op de WOZ belasting maar ook voor de Forensen belasting, de inkomstenbelasting en voor de schenk- en erfbelasting. Bij deze belastingen geldt de WOZ waarde als waarderingsgrondslag.
Al met al gaat dit voor alle eigenaren om een significant bedrag.
Tot op heden heeft het CPZ altijd belangeloos zonder een financiële bijdrage van de eigenaren het collectieve belang gediend.
Inmiddels hebben we een website www.cpzeebad.nl opgestart (waar ook kosten voor zijn gemaakt) en proberen we onze dienstverlening verder te optimaliseren voor de eigenaren.
Het CPZ wil derhalve aan eigenaren voorstellen om van de teruggaves die gaan volgen vanuit SABEWA een financiële bijdrage te leveren van € 75 per lodge. Deze bijdrage is niet bestemd voor goede wijn en sigaren voor het bestuur maar slechts als kostendekking om een collectief belang te borgen vandaag morgen en overmorgen. Zodra wij deze WOZ kwestie hebben beslecht komen wij hierbij u op terug.
Namens het CPZ:
Paul de Bie
cpzeebad@gmail.com
Tekst voor bezwaar- of beroepsprocedure in bijlage.